随着二手房交易量的不断增加，在办理二手房过户时出现了很多纠纷，这也是为什么很多人才认为二手房交易复杂，容易出现问题的原因。其实了解二手房的过户过程，在二手房的交易过程中会更有安全感。二手房的交易程序一般是:签约-缴税-登记-取证。

　　二手房的具体交易程序是怎样的？二手房交易过程中需要特别注意什么？跟你具体看看吧~

　　二手房交易程序

　　1.签合同。

　　签订是指买卖双方夫妻双方在房产监理部门同时签订《房地产买卖合同》，房屋成交价格必须由房产监理部门工作人员确定或根据评估报告确定；

　　2.交税。

　　纳税是指买卖双方按照国家规定缴纳的相关税费，主要包括:契税、房屋交易管理费、产权登记费；

　　3.注册。登记是指买卖双方缴纳相关税费后，买受人填写房屋权属登记表，并提交办理产权登记手续所需的全部材料；

　　4.取证。

　　取证是最后一步，买受人从产权监管部门领取新的《房屋所有权证》，整个过户手续结束。

　　二手房交易税详解

　　个人所得税的计算方法

　　纳税人:卖方

　　2年内普通住宅个人所得税计算方法:{销售收入-购买总额-(营业税 城建税 教育费附加税 印花税)}×20%；

　　普通住宅2年以上(含)不满5年的个人所得税计算方法:(销售收入-购买总额-印花税)×20%。

　　出售公有住房个人所得税计算方法:(销售收入-经济适用房价格-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济适用房价格=建筑面积×4000元/m2，土地出让金= 1560元/m2 ×1%×建筑面积。免检5年以上。

　　注:纳税人未提供完整、准确的相关凭证，不能正确计算应纳税额的，经批准后征收，购房个人所得税税率暂定为应纳税额的1%。

　　契税的计算方法

　　纳税人:买方

　　普通住宅契税计算方法:90平方米以下-第一套1%，第二套3%；90-140平方米-第一套1.5%，第二套3%；

　　非普通住宅契税计算方法:3%，别墅契税计算方法:4%；

　　注:首次购买和普通住宅均可享受折扣

　　印花税计算方法

　　纳税人:买方和卖方

　　二手房交易印花税税率:0.5%

　　注:自2009年起，国家暂时免除住宅印花税

　　营业税的计算方法

　　纳税人:卖方

　　普通住宅营业税计算方法:5年以内-房价总额的5.5%，5年以上(含5年)-免征营业税；

　　非普通住宅营业税计算方法:5年以内-房价总额的5.5%，5年以上(含5年)-房价总额与当时购房款差额的5.5%；

　　别墅营业税计算方法:5年以内-房价总额的5.5%，5年以上(含5年)-房价总额与当时购房款差额的5.5%；

　　2021年二手房交易注意事项

　　一、房屋产权是否明确

　　有些房子有许多共有人。有继承人、家庭、夫妻的，买受人应当与全体共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人与共有人签订的买卖合同一般无效。

　　第二，土地情况明确

　　二手房，买家要注意土地使用性质，是划拨还是出售。划拨土地一般无偿使用，政府可以无偿收回。转让是指所有权人已经缴纳土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还应注意土地的使用寿命。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主用了十年，买受人按同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，有点不划算。

　　三、房屋手续是否齐全

　　房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。没有房产证的房子交易时，买家拿不到房子的风险很大。房主可能有房产证，抵押或转卖。即使以后得不到，房主也可以质押转卖。所以，最好选择有房产证的房子进行交易。

　　4.交易室是租的吗

　　一些二手房转让时，有一个物质负担，就是被别人租去了。如果买受人只看房产证，注重过户手续，而不注重是否有租赁，很有可能买受人会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大多数国家都承认“买卖不违反租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能反对以前成立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

　　5.福利院合法吗

　　房改、安居工程、经济适用房属于福利性质的政策性住房，转让时有一定的限制。而且这些房子对土地的性质和房屋所有权的范围都有一定的国家规定，所以购房者在购买时要避免买卖合同与国家法律发生冲突。

　　6.市政规划影响吗

　　有些房主可能因为知道房子5到10年左右就要拆迁，或者知道房子附近要建高层住宅，急于出售二手房，可能会影响采光、价格等市政规划条件。作为买家，购买时要充分了解细节。

　　七、物业管理费拖欠

　　有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费已经拖欠很久了，已经欠了一大笔费用。买受人在不知情的情况下买了房子，可能要由买受人承担全部费用。

　　八、单位房屋是否侵权

　　一般单位的住房有成本价职工住房和标准价职工住房，两者在性质上都是划拨的，出让时要缴纳土地使用费。再者，对于住房标准价，一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权。如果买方不注意这些，他可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。

　　9.中介公司违规吗

　　一些中介公司违反规定提供中介服务。比如二手房贷款的情况，他们给购房者提供零首付，也就是购房者支付的购房款全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。你不知道如果银行发现了，所有的责任可能都由他自己承担吗？

　　十、合同明确

　　二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但有些细节要明确约定，如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等。，这个要充分考虑。